Das klassische Einfamilienhaus wird in Brühl immer seltener

Brühl. In den meisten Kommunen der Region wird über die Schaffung von Wohnraum diskutiert. Gerade in der Metropolregion Rhein-Neckar bezeichnen es die einen als „Wohnungskrise“, die anderen „Mietenwahnsinn“. Fakt ist, die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist – euphemistisch gesagt – angespannt. Auch in der Hufeisengemeinde schnellen die Quadratmeterpreise für erschlossenes Bauland – soweit es überhaupt noch vorhanden ist – in die Höhe.

Der Nachbarschaftsverband, dem neben den beiden Großstädten Mannheim und Heidelberg auch 16 weitere Gemeinden und Städte der Region angehören – beispielsweise Brühl – hat die Entwicklungen im Wohnungsbau der vergangenen Jahrzehnte in einer Untersuchung genau analysiert. Die Ergebnisse dieser Untersuchung stellte Martin Müller, Geschäftsführer des Nachbarschaftsverbands, nun dem Technischen Ausschuss des Gemeinderates in seiner jüngsten Sitzung vor.

Keine Treue zur Heimatgemeinde

Auf Grundlage der bestehenden Siedlungsdichte und der kontinuierlich hohen Wohnungsnachfrage ging es in diesem Vortrag um die Frage, wie zukünftige Wohnungsbauentwicklungen ausgestaltet werden können, um einen Beitrag für eine flächensparende und nachhaltige Siedlungsentwicklung zu leisten.

Die Mitgliedsgemeinden des Nachbarschaftsverbandes sind demnach siedlungsstrukturell in vielerlei Hinsicht eng miteinander verwoben. Dies betreffe insbesondere auch die Frage der Versorgung mit Wohnraum. Suchende orientierten sich dann bei Angebotsengpässen laut Studie nicht allein an ihrem bisherigen Wohnort. Wenn ein attraktiveres Angebot in einem benachbarten Ort gefunden werden könne, komme es in der Regel auch zu einem Ortswechsel, erklärt die Studie.

Angebote werden schnell genutzt

Diese engen Verflechtungen zwischen den Kommunen hätten nicht zuletzt Bedeutung für die Preise auf dem Immobilienmarkt. Nach Auswertung der Vermietungsangebote aus dem Jahr 2016 liegen die für den Erstbezug von Wohnungen im Verbandsgebiet preislich nahe beieinander bei durchweg um die zehn Euro je Quadratmeter Kaltmiete, heißt es in der Untersuchung.

Dabei werde jedes neue Angebot am Wohnungsmarkt im gesamten Verbandsgebiet innerhalb kurzer Zeit genutzt, unterstreicht Müller. Dies treffe sowohl auf Angebote im Geschosswohnungsbau als auch auf die Entwicklung neuer Bauflächen mit Einfamilienhäusern im Außenbereich zu.

Die Konzeption von Baugebieten im Außenbereich und in Randlagenhabe sich in den vergangenen 16 Jahren gewandelt: Während bis zum Beginn der 2010er Jahre in den Randlagen noch vorrangig klassische Einfamilienhausgebiete entstanden seien, wären in den vergangenen Jahren vermehrt Baugebiete realisiert worden, die im Hinblick auf ihre Bauformen durchmischt seien und über deutlich höhere Dichten als klassische Einfamilienhausgebiete verfügten.

Gleichzeitig komme es seit vielen Jahren sowohl in den Oberzentren als auch in den Umlandgemeinden zu einer fortlaufenden größeren Bautätigkeit im Innenbereich. Bei den untersuchten typologisch durchmischten Baugebieten im Außenbereich wurden auf bis zu 49 Prozent des Nettobaulandes Mehrfamilienhäuser realisiert. Diese Baugebiete weisen eine bauliche Dichte von 33 bis 58 Wohneinheiten je Hektar auf und liegen deutlich über den durchschnittlichen Werten für Einfamilienhausgebiete.

Immer weniger Einfamilienhäuser

Auch im Zuge neuer und größerer Gebietsentwicklungen zeige sich, dass bereits jetzt klassische Einfamilienhausgebiete immer seltener würden und stattdessen Strukturen mit durchmischten baulichen Typologien entstehen. Es sei städtebaulich gut möglich, auch Teilbereiche mit dichterer Bebauung und Geschosswohnungsbau einzubinden, ohne dass diese auf die nähere Umgebung als Fremdkörper wirkten, so der Nachbarschaftsverband in seiner Analyse.

Diese Ergebnisse wurden im Ratsausschuss von Verwaltung und Fraktionen unterschiedlich zur Kenntnis genommen. Bürgermeister Dr. Ralf Göck stellte fest, dass diese Erhebungen zeigten, wie passend die Planung für das Wohnbauprojekt im Schrankenbuckel auf dem bisherigen FVB-Areal sei.

Dort würde man mit 30 Wohneinheiten pro Hektar absolut nicht die üblichen Werte der Region überschreiten. Im Schütte-Lanz-Wohnpark liege der entsprechende Wert bei 43 Wohneinheiten.