Mia Makler Schwetzingen: Mit Experten zum individuellen Wohnglück

Schwetzingen. „Die Zeiten haben sich geändert. Noch vor gut einem Jahr hatten wir einen Verkäufermarkt. Der Eigentümer konnte noch ohne Makler zu Höchstpreisen schnell verkaufen. Aktuell befinden wir uns in einem Käufermarkt. Daher ist es inzwischen für Verkäufer umso wichtiger, sich Unterstützung bei einem regionalen Immobilienmakler zu suchen, der sehr viele wichtige und vorteilhafte Details klärt und einbringt, die man als Eigentümer nicht auf dem Radar hat, um sich so von der Verkäuferkonkurrenz abzuheben“, sagt Tobias Rösch vom Immobilienunternehmen Mia Makler in Schwetzingen. Käufer von Immobilien müssten derzeit genau genommen vieles wissen – oder aber doch nur mal auf das Gefühl hören.

Den einen Markt der Bestandsimmobilien gebe es nicht. „Wir müssen uns von dem Gedanken verabschieden. Der Immobilienmarkt hat sich sehr diffizil entwickelt. Früher konnte man pauschal Quadratmeterpreise nennen, heute spielen viel mehr Details eine wichtige Rolle, zu Recht.“ Nicht nur ESG-Prinzipien (Environment, Social and Governance) und Nachhaltigkeitsthemen wie die Gebäudeenergieklasse entscheiden über das Preisniveau. Vielmehr werden auch rechtliche Themen entscheidend wie vorhandene Mietdauer und damit verbundene Kündigungsfristen, Leerstand oder Höhe der Miete, Modernisierungsrücklage oder Modernisierungsstau, Größe, Brandschutz und vieles mehr. Da neben den „Schwetzinger Höfen“ keine großen Neubaugebiete mehr erschlossen werden, liege der Fokus in Schwetzingen klar auf den Bestandsimmobilien. „Schwetzingen ist das Herz der Kurpfalz. Mia Makler Immobilien sind von hier, wir leben und arbeiten hier. Die Kurpfalz ist eine starke Region. Wir leisten unseren Beitrag, dass es hier schön bleibt“, bekräftigt der Regionaldirektor des Bundesverbandes für die Immobilienwirtschaft.

Das Angebot von Objekten auf dem Markt habe zugenommen, bestätigt er: „Das hat aber verschiedene Gründe: 2023 hatten wir bis zu fünf Prozent Darlehenszins. Das hatten wir in der Vergangenheit zwar schon mal, aber damals war die Gesamtsituation, was Kaufpreise und Einkommen angeht, attraktiver. Die Anforderungen der Banken an Finanzierungskunden wurden komplexer. Der Neubau von Immobilien ist stark rückläufig. Staatliche Förderungen wurden gestrichen. Die Energiekosten sind gestiegen. Handwerker und Baumaterial waren schwer zu bekommen. Hinzu kam die rechtliche Unklarheit über das Gebäudeenergiegesetz.“

Wichtiger denn je für Kaufinteressierte sei, dass man alle Informationen hat und diese neutral und objektiv mit einem Experten abwägen kann. Für den Kapitalanleger sei zum Beispiel die Lage bedeutender bei der Auswahl als für den Eigennutzer, der sein Einfamilienhaus gerne am Stadtrand mit Blick ins Grüne hat. Auch bei der Substanz spiele es eine entscheidende Rolle, was geplant ist und wie die Liquidität in Verbindung mit der Finanzierung aussieht.

Rat für Bauwillige

Rösch rät Bauwilligen, sich auf drei Themenbereiche zu konzentrieren, die man grundsätzlich lösen müsse. Ein Grundstück zu finden, bei dem die Lage sowie das Preis-Leistungs-Verhältnis passt, sei schwierig. Beim Bauen habe man die Qual der Wahl: „Es gibt viele Gewerke und sehr viele Handwerksfirmen, aber eben auch sehr viele Bauträger und Fertighausanbieter. Entscheidend ist meist das Preis-Leistungs-Verhältnis. Aber auch Reputation und Erfahrungswerte sowie Kundenbewertungen sind elementar. Nichtsdestotrotz haben die vergangenen Jahre gezeigt, dass der Neubau nicht nur für Bau- und Handwerksfirmen, sondern vor allem auch für Bauherren Risiken mit sich bringen kann.“

„Die Zeiten, in denen der Bauherr ausschließlich über seine Hausbank finanziert, sind vorüber“, führt Rösch aus: „Aber auch Online-Finanzierungsplattformen sind noch nicht glücklich mit ihren Zahlen. Ein klarer Trend zeigt sich bei der persönlichen und individuellen ganzheitlichen Finanzberatung. Die Ausgangslage und die Ziele der Bauherren sollten hier genauso sauber besprochen werden, wie Absicherungsoptionen durch Bausparen, Berufsunfähigkeitsversicherungen, Risikolebens- und Gebäudeversicherung sowie Ratenschutzversicherung. Staatliche Förderungen und Gespräche mit dem Energieberater und dem Architekten sind die Basis einer guten Finanzierung.“

Rösch nimmt sich gerne die Zeit, um gemeinsam mit dem Bauherrn eine Lösung zu finden. Kunden partizipierten von den Kontakten zu Bauträgern, Handwerkern, Architekten und Energieberatern. Das sei die Kernaufgabe des Bundesverbandes für die Immobilienwirtschaft.

Auf die Frage nach den Möglichkeiten, wenn sich Senioren eine kleinere Wohnung zum Kauf oder zur Miete wünschen und ihre Immobilie dazu veräußern möchten, antwortet Rösch: „Der Markt bietet hierzu mittlerweile verschiedene Möglichkeiten. Immobilienteilverkauf, Untervermietung, Vermietung oder Verkauf.

Welche Option für die eigene persönliche Situation passt, sollten nur die Immobilienbesitzer entscheiden. Wichtig ist, dass sie die Optionen und die damit verbundenen Vor- und Nachteile kennen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass Eigentümer nicht nur bei der Entscheidungsfindung, sondern vor allem auch bei der Umsetzung gerne Unterstützung in Anspruch nehmen. Modernisierung, altersgerechter Umbau, Entrümpelung, Umzug, Kontakt zu Eigentümern, Maklern und Einrichtungen wie dem betreuten Wohnen oder Pflegeappartements sind entscheidend.“

Preisentwicklung „seitwärts“

Rösch rät den Interessenten für den Kauf einer Immobilie: „Lassen Sie sich die Entscheidung nicht nehmen. Aber dazu ist es wichtig, dass Sie nicht nur Ihren Standpunkt, sondern vielmehr auch verschiedene Perspektiven kennen. Nur so können Sie das Für und Wider richtig abwägen.“ Die Banken oder der Verkäufer-Immobilienmakler leisteten hier „oft nicht wirklich eine unabhängige Beratung“, wirbt der Gründer und geschäftsführende Gesellschafter der Mia Holding GmbH.

Und wie werden sich die Preise in unserer Region weiterentwickeln? „Da die Mieten gestiegen sind, werden wir wohl noch bei den Kaufpreisen eine Zeit lang eine Seitwärtsbewegung sehen, bevor die Preise wieder steigen“, prognostiziert Rösch.