Was bei Thema Immobilien in der Region Schwetzingen zu beachten ist

Region Schwetzingen. Bernhard Ellbrück ist Bereichsleiter Immobilien der Vereinigten VR Bank Kur- und Rheinpfalz eG in Speyer. „Der Markt für Immobilien hat sich seit Ende der Niedrigzinsphase deutlich verändert“, lautet seine Bilanz auf die entsprechende Frage, die wir ihm für unsere Themenausgabe zum Wohnen stellen.

Er erklärt: „Bis zum Beginn des Ukraine-Kriegs lagen Baufinanzierungszinsen teilweise unter einem Prozent, was sehr günstige monatliche Finanzierungsraten oder umgekehrt hohe Finanzierungsvolumen ermöglichte. Die Folge war ein überproportionales Ansteigen der Immobilienpreise, getrieben durch eine hohe Nachfrage. Mit dem Kriegsbeginn, den steigenden Energiepreisen, den steigenden Bau- und Renovierungskosten, aber vor allem mit steigenden Zinsen fand diese Entwicklung im Frühjahr 2022 ein Ende.

Nachfrage nach Immobilien zeitweise gefallen

Die Baufinanzierungszinsen stiegen zwischenzeitlich auf über vier Prozent, was die Nachfrage nach Immobilien deutlich fallen ließ. Auch die Diskussion um das Heizungsgesetz und die damit verbundenen Auflagen für energetische Renovierung dämpften die Nachfrage, besonders nach älteren, renovierungsbedürftigen Immobilien. Letztendlich sorgt eine fallende Nachfrage für ein Anwachsen des Angebots und somit für sinkende Preise. Nachdem derzeit die Zinsen wieder etwas nachgegeben haben und das Angebot nach wie vor hoch ist, haben Immobilienkäufer bei dem Erwerb von gebrauchten Immobilien derzeit eine gute Verhandlungsposition.“

Für Käufer sei es besonders wichtig, eine langfristig tragbare Finanzierung darzustellen. Dazu gehöre als Basis eine Eigenkapitalausstattung, welche mindestens zehn, besser 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten abdeckt. Wichtig sei es, die monatliche Kreditrate so zu kalkulieren, dass die finanziellen Mittel für die Lebenshaltung ausreichen und auch Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen gebildet werden können.

Tipps für den Kostenüberblick vor dem Immobilienkauf

Ellbrück hat wertvolle Tipps parat: In einem Haushaltsbuch Ein- und Ausgaben notieren, um bei der Ermittlung der Finanzierungsrate zu erkennen, was langfristig tragbar ist. Bei einer Bindung von meist 30 Jahren sollte der neue Eigenheimbesitzer sicher sein, mit den monatlichen Überschüssen auch gut zurechtzukommen.

Und: ein unverbindliches Perspektivgespräch bei der Bank. Hierfür sollten sämtliche Ein- und Ausgaben im Vorfeld ermittelt werden sowie die Höhe des möglichen Eigenkapitals. Die Baufinanzierungsspezialisten der Vereinigten VR Bank Kur- und Rheinpfalz errechnen mit dem ergebenden Überschuss die maximale Kreditrate und somit das mögliche Finanzierungsvolumen. Hierzu addiert man das Eigenkapital und hat auf diese Weise seinen finanziellen Spielraum ermittelt. „Erst jetzt sollte mit der Suche nach einer hierzu passenden Immobilie begonnen werden.

Ein weiterer Tipp, wenn die Immobilie gefunden wurde: Dann sollte die Finanzierung möglichst langfristig festgeschrieben werden. Hier sind Bindungen bis zu 30 Jahren möglich. Auch die Einbindung von öffentlichen Finanzierungsmitteln sollte geprüft werden, um hier Einsparungen und Vorteile zu realisieren. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung sowie eine Risikolebensversicherung sollten zur Absicherung eingeplant werden. Nicht zuletzt sollte die Immobile mit einer umfassenden Wohngebäudeversicherung gegen Sturm, Leitungswasser, Hagel und Feuer versichert sein.

„So steht auch die Finanzierung bei stürmischen Zeiten wie Krankheit, Tod oder Unwettern auf sicheren Füßen. All dies sollte in eine umfassende Finanzierungsberatung eingebunden werden, welche wir als Bank neben dem Verkauf der Immobilie über unsere Spezialisten abbilden können“, sagt Ellbrück.

Das braucht ein Verkäufer aus Sicht der Banken

Was sollten Verkäufer von Immobilien beachten? „Als Verkäufer ist wichtig zu wissen, was man verkauft. Man sollte neben den Unterlagen zur Immobilie wie Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Baulastenverzeichnis auch eine Aufstellung zur Hand haben, welche Renovierungen und in welchem Umfang in den vergangenen 20 Jahren erfolgten. Auch ein aktueller Energieausweis ist für den Verkauf eine Immobilie notwendig. Diese Daten sind erforderlich, damit ein marktgerechter Angebotspreis ermittelt werden kann. Hinzu kommt dann noch, und das ist das Wichtigste, die regionale Kenntnis von Lage und Nachfragesituation, über die ein lokaler Immobilienmakler verfügt.

Für ein aussagekräftiges Angebot ist hiernach ein Exposee notwendig. Hier enthalten ist eine Objekt- und Lagebeschreibung sowie Innen- und Außenaufnahmen der Immobilie. Die Vermarktung erfolgt hiernach, um einen möglichst großen Interessentenkreis zu erhalten, über die großen Immobilienportale, aber auch regional über das Netzwerk des Maklers sowie ganz klassisch über Immobilienaushänge.“

Grundsätzlich sollte man beim Angebotspreis einen marktgerechten Preis wählen. „Zu hohe Kaufpreisforderungen werden oftmals durch den Käufer oder dessen Bank enttarnt und sorgen für eine sehr lange Angebotsdauer. Die Fachwelt spricht in solchen Fällen von am Markt verbrannten Immobilien. Hier muss dann mit Kaufpreisanpassungen gearbeitet werden, die das Vertrauen der potenziellen Käufer schwinden lässt“, weiß der Bereichsleiter Immobilien: „Ein zu niedriger Angebotspreis sorgt für sehr viel Nachfrage und unzählige, meist auch anstrengende Besichtigungstermine. Am langen Ende findet man sich gegebenenfalls in einem Angebotsverfahren oder man verkauft die Immobilie unter den Möglichkeiten zu schnell.“

Ein weiterer Tipp: Ein professioneller, lokaler Immobilienmakler übernimmt die vollständige Abwicklung des Immobilienvertriebs. Von der Objektaufnahme, Bewertung, Exposé-Erstellung über Besichtigung und Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags alle Aufgaben.

Bestandsimmobilien machten zurzeit den größten Teil des Immobilienmarktes aus. „Gefragt sind gut erhaltene, überwiegend renovierte und auch energetisch gut ausgestattete Immobilien. Aufgrund des Zinsumfelds ist die größte Nachfrage bei Immobilien zwischen 250 000 und 400 000 Euro. Immobilien mit starkem Renovierungsstau oder auch Vollsanierungen werden weniger nachgefragt. Grund hierfür sind oftmals hohe und schlecht kalkulierbare Sanierungskosten.“

Schwetzingen ist ein „wichtiger Markt“

Schwetzingen sei für die VR Bank Kur- und Rheinpfalz „ein wichtiger Markt“: „Aufgrund der guten Erreichbarkeit der Ballungszentren mit vielen Arbeitgebern ist Schwetzingen oftmals ein begehrtes Ziel fürs selbst genutzte Eigenheim. Auch die schöne historische Innenstadt mit dem Schloss und die gute Infrastruktur sorgen für einen hohen Wohnwert. Dies alles, aber auch die gute wirtschaftliche Lage im Vergleich zu anderen Regionen, sorgt dafür, dass die Immobilienpreise auch hier etwas unter Druck geraten, aber im Vergleich noch verhältnismäßig wenig gefallen sind. Sicher ist die Preisstabilität ein genereller Vorteil, wenn Immobilienkäufer in attraktiven, gesuchten Lagen eine Immobilie erwerben.“

Das Angebot von seniorengerechtem Wohnraum sei überschaubar. Sofern der Kunde eine für ihn passende Eigentumswohnung gefunden habe, „sollte er sich mit einem unserer Makler in Verbindung setzen und die derzeitigen Möglichkeiten eines Verkaufs erörtern. In den meisten Fällen muss zur Kaufpreisfinanzierung die vorhandene Immobilie veräußert werden. Für die Überbrückung kann eine Zwischenfinanzierung genutzt werden“, empfiehlt Ellbrück auch hier die Zusammenarbeit mit Experten.